Category: недвижимость

Buy for 20 tokens
Ночь, улица, фонарь, аптека, Бессмысленный и тусклый свет. Живи еще хоть четверть века - Все будет так. Исхода нет. Умрешь - начнешь опять сначала И повторится все, как встарь: Ночь, ледяная рябь канала, Аптека, улица, фонарь. Меня очень трогает архитектура поселка…
андреевский парк отзывы, андреевский парк зеленоград, андреевский парк форум, андреевский парк коттеджный поселок, Андреевский парк

Коллективная покупка дома бизнес класса 200 кв м за 1 млн рублей

Коллективные инвестиции в недвижимость: ЗПИФН, REIT, ETF,  краудинвестинг — доступны как для начинающих, так и для опытных  инвесторов.

  • Порог вхождения: от 300 тысяч рублей до 5 млн.
  • Доходность: аренда — от 10% годовых. Девелопмент – от 15% годовых. 
  • Оформление: покупка доли в собственность .
  • Риски: только кризис на рынке недвижимости. 

Самые важные достижения рынка коллективных инвестиций — это  возможность вложиться в объекты, которые из-за своей дороговизны  недоступны для инвестора с небольшим капиталом. Коллективная покупка это  классическая американская модель, позволяющая любому гражданину с  небольшим первоначальным капиталом организовать стабильный источник  пассивной прибыли или пользоваться тем что в одиночку он купить не может. Как это работает.

У нас как у застройщика поселка Андреевский парк есть 3 лота по данной акции. 

Находятся желающие на покупку дома бизнес класса под Зеленоградом в коттеджном поселке Андреевский парк. Каждый коллективный инвестор вкладывает от 0,5 до 5 млн рублей. Оформляется сделка купли продажи. Каждый участник получает долю согласно вложенных денежных средств. Дом построен. Участники ждут ввода в эксплуатацию первой очереди и далее решают что с ним делать. Можно продать на 20% дороже, можно сдать в аренду, а можно пользоваться самим прекрасным жильем как дачей или для деловых встреч.  

Collapse )
андреевский парк отзывы, андреевский парк зеленоград, андреевский парк форум, андреевский парк коттеджный поселок, Андреевский парк

Спрос на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья вырос на 9%

"На загородной вторичке было реализовано 1 325 лотов, что на 9%  превосходит показатели прошлого года. 56% клиентов выбрали коттеджи,  30% — УБП, 9% — дачи и 5% — блокированные дома", — сообщают эксперты.

"Еще  в 2017-м самым популярным форматом на вторичном загородном рынке были  земельные участки: на них приходилось 52% продаж. В прошлом году доля  реализованных УБП сократилась до 37%, в этом — еще на 7 п.п. Думаю,  важную роль в увеличении процента приобретаемых объектов с застройкой  сыграло развитие ипотеки, которую пока гораздо проще получить на готовый  дом, чем на строящийся", — комментирует глава аналитического центра  компании Дмитрий Таганов.

За год объем предложения в сегменте  сократился на 29%. Средняя стоимость коттеджа выросла на 71%, до 16 млн  рублей, таунхауса — на 75%, до 20,8 млн рублей. Дачи, наоборот,  подешевели на 11%, до 5,6 млн рублей.

Интересно, что средние цены  предложения и бюджеты реальных сделок различаются в два-три раза в  зависимости от формата: например, средний чек сделки с коттеджами  составляет 6,7 млн рублей.

В  настоящее время на подмосковной загородной "вторичке" в продаже  находится 38 572 объекта, что на 29% меньше, чем было в начале осени  прошлого года. Половину предложения — 51% — занимают коттеджи, 37%  экспозиции составляют участки без подряда (УБП), 7% — дачи и 5% —  блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).

Collapse )
андреевский парк отзывы, андреевский парк зеленоград, андреевский парк форум, андреевский парк коттеджный поселок, Андреевский парк

2019 год побил все рекорды количеству новых законов в сфере недвижимости

С 1 января 2019 г. законодательство в сфере ЖКХ и недвижимости  претерпело большие изменения. В среднем государство принимало по два-три  закона в месяц. А основной пик нормотворческой деятельности пришелся на  февраль — начало августа 2019 г. Теперь Дума ушла на каникулы. Можно  передохнуть и подвести промежуточные итоги. В этой статье я расскажу  читателям об основных новеллах, принятых или вступивших в силу в текущем  году.

Изменение законодательства в сфере ЖКХ

Только  в первой половине года государство приняло сразу шесть законов, внёсших  поправки в ЖК РФ. Среди них особо отмечу запрет на размещение в жилых  помещениях многоквартирных домов гостиниц и хостелов.[1] А ещё  законодатель запретил управляющим компаниям, ТСЖ, кооперативам, РСО и  другим организациям в сфере ЖКХ уступать права требования по оплате  услуг ЖКХ банкам и коллекторским агентствам.[2] То есть теперь  коллекторы не смогут покупать долги граждан за ЖКХ.

Collapse )
андреевский парк отзывы, андреевский парк зеленоград, андреевский парк форум, андреевский парк коттеджный поселок, Андреевский парк

Ситуация на рынке новостроек и вторички - август 2019

Рекордный скачок числа ДДУ в июне, когда застройщики продавали  квартиры самим себе, чтобы не переходить на эскроу, завершился резким  спадом продаж в июле. Причем на рынке недосчитались не только «юриков»,  но и реальных покупателей – «физиков». Люди становятся все более  чувствительными к уровню цен, рассказали IRN.RU представители ведущих  риелторских агентств московского региона.

Спрос

В  июле Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 5 652 договора  долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с рекордным июнем,  когда было оформлено 11 677 ДДУ (на 43,9% больше, чем в мае), показатель  упал сразу на 51,6%, а относительно июля прошлого года – на 10,6%.  Правда, если брать только сделки с физическими лицами в «старой» Москве,  динамика получится менее пугающей: количество сделок в июле  относительно июня сократилось на 11%, а по сравнению с июлем 2018 г. –  увеличилось на 14%, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер  компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

И резкий взлет  в июне, и падение в июле – в основном результат изменения  законодательства о долевом строительстве. Поправки к 214-ФЗ,  предполагающие перевод отрасли на проектное финансирование и  эскроу-счета, вступили в силу 1 июля 2019 г., но проекты, готовые на  10-30% и проданные на 10%, могут реализовываться по «старой», менее  затратной схеме. Соответственно, в июне застройщики отчаянно пытались  вскочить в последний вагон уходящей «долевки», продавая квартиры самим  себе. Около половины всех зарегистрированных в июне ДДУ были куплены  юридическими лицами. (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле  2019 года: спрос растет выборочно».)

«В июле такого большого  количества сделок с юридическими лицами, как это было месяцем ранее, уже  не было. Так как изменения в законодательстве вступили в силу 1 июля,  не было смысла переводить квартиры таким образом», - говорит Ярослав  Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании  «Азбука Жилья».

По мнению Марии Макаровой, замруководителя  управления Росреестра по Москве, «июльский показатель не является  внезапным падением спроса, а лишь отражает рыночную картину, которая,  возможно, постепенно стабилизируется к концу года». (Об этом Макарова  заявила, выступая на бизнес-бранче ИД «Коммерсантъ» «Конец эпохи  бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли»).

А  может, и не стабилизируется. Ведь количество ДДУ в июле упало не только  в месячном, но и в годовом выражении. И дело не только в уходе с рынка  юрлиц – количество реальных покупателей в московском регионе также  сократилось. Например, число сделок по всем объектам, реализуемым  «Азбукой Жилья» в Москве и Московской области, в июле 2019 г.  уменьшилось на 39% по сравнению с предыдущим месяцем и на 60% -  относительно июля 2018 г. Количество обращений в компанию в месячном  выражении увеличилось на 33%, однако в годовом – снизилось на 30%.

Впрочем,  продажи в июле обвалились не у всех. Например, в «Инкоме» в июле еще  наблюдали остатки искусственно созданного в преддверии перехода на  эскроу-счета ажиотажа, а падение спроса случилось в августе.  Относительно июня 2019 г. и июля 2018-г. продажи в агентстве выросли в  июле на 9,5% и 23% соответственно. Однако уже в первой половине августа  число сделок сократилось на 50% относительно аналогичного периода июля и  на 9% по сравнению с первой половиной августа 2018 г. «По нашим  оценкам, в июне-июле спрос оказался вымыт на несколько месяцев вперед,  что и подтверждают данные августа», - говорит Валерий Кочетков,  заместитель директора департамента новостроек компании  «ИНКОМ-Недвижимость».

В «Метриуме» и «Бон Тоне» настроены более  оптимистично, надеясь, что благодаря завершению дачного сезона август в  итоге окажется все же более удачным, чем июль. В АН «Бон Тон», например,  в первой половине августа количество посещений и сделок выросло на 18%  по сравнению с уровнем июля. Однако в годовом выражении спрос все равно  ниже на 3%.

В целом, снижение спроса – закономерный результат  ажиотажа, спровоцированного изменением ситуации на ипотечном рынке  осенью 2018 г., а затем – информационной кампанией застройщиков в связи с  изменением законодательства о долевом строительстве 1 июля 2019 г.  Сначала люди побежали покупать квартиры, опасаясь дальнейшего  подорожания ипотеки, потом – роста цен на сами квартиры. Все это не  могло не привести к вымыванию будущего спроса. «Многие клиенты,  изначально планировавшие приобретение жилья во второй половине года,  сделали это до 1 июля, чтобы зафиксировать за собой старые цены», -  отмечает Мария Литинецкая.

Кроме того, ажиотаж привел к уходу с  рынка наиболее привлекательных предложений. Из-за этого часть  покупателей сейчас откладывают сделки, ожидая появления новых проектов,  добавляет Валерий Кочетков, заместитель директора департамента  новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». А часть потенциальных клиентов  первичного рынка, испугавшись эскроу-счетов, и вовсе  переориентировались на «вторичку». Например, в агентстве недвижимости  «PROобмен» «перебежчиков» 12,4%. К слову, 75% проектов в Москве, по  данным Москомстройинвеста, на эскроу не перешли, но, видимо, далеко не  все покупатели об этом знают…

Ипотека

Главная  надежда застройщиков – это, конечно, снижение ставок по ипотеке. В  условиях продолжающегося с 2014 г. падения доходов населения ипотека  стала единственным финансовым инструментом поддержки спроса. «Увы, в  первой половине года ставки по ипотеке увеличивались, что привело к  падению количества выданных ипотек по России на 13% относительно первого  полугодия 2018 г. А последние четыре месяца (с марта по июнь) в каждом  месяце фиксировалось меньше ипотек, чем за аналогичный период прошлого  года. Максимально рынок просел в мае 2019 г. (-28%)», - напоминает Мария  Литинецкая.

Летом, на фоне снижения ключевой ставки ЦБ, начала  дешеветь и ипотека. По данным риелторов, в июле банки кредитовали  покупку новостроек в московском регионе под 9,5-10% годовых, тогда как  еще в мае ставка существенно превышала 10%. Однако снижение ставок к  всплеску покупательской активности на первичном рынке пока не привело.  Скорее поспособствовало формированию отложенного спроса.

В  «Инкоме» доля ипотечных сделок в июле 2019-го составила 37% - это на 25%  меньше, чем в июне и на 18% меньше, чем в июле 2018 г. В агентстве «Бон  Тон» процент ипотечных сделок увеличился по сравнению с июнем на 2,5  п.п., до 62%. Но по сравнению с июлем прошлого года показатель  сократился на 12 п.п. В компании «Метриум» с ипотекой в июле было  заключено 46% сделок – примерно столько же, сколько в I полугодии 2019  г. (47%).

«Потенциальные покупатели взяли паузу в связи с тем, что  ЦБ понизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, до 7,25% годовых.  Соответственно, рынок застыл в ожидании снижения процентов по ипотеке», -  объясняет Валерий Кочетков.

В принципе, Сбербанк, главный  «законодатель моды» на рынке жилищного кредитования, в начале августа  уже объявил о снижении ставок по ипотеке на очередные 0,5 п.п., что, как  надеется Мария Литинецкая, обеспечит рост спроса на ипотеку.

Однако будет ли этого достаточно для восстановления спроса на новостройки – вопрос пока открытый.

Цены

Несмотря  на обещания застройщиков, резкого роста цен после вступления в силу  поправок к 214-ФЗ не наблюдается. Что неудивительно – подавляющее  большинство проектов реализуется по прежней схеме. В массовом сегменте,  по данным «Метриума», из 86 проектов только 10 полностью или частично  перешли на эскроу-счета. Это 12% по количеству комплексов и 11% по числу  реализуемых по новым правилам квартир (1,7 тыс. лотов).

По итогам  месяца средняя цена предложения в новостройках массового сегмента  повысилась всего на 0,1 п.п. до 167 910 руб. за кв. м, подсчитали в  «Метриуме». Если что-то и подорожало, то это экономкласс: «Азбука Жилья»  сообщает о росте средней стоимости квартир в этом сегменте почти на 2% в  июле. При этом бизнес-класс прибавил только 0,5%, а комфорт, на который  приходится основной объем предложения, подешевел на 0,6%.

Динамика  цен реальных сделок также оказалась разнонаправленной. По данным АН  «Бон Тон», средняя стоимость покупки квартиры комфорткласса в «старой»  Москве в июле составила 8,4 млн руб., что на 2,8% больше, чем месяц  назад. Средняя площадь лота при этом не изменилась - 52 кв. м. При этом в  бизнес-классе средний чек сделки упал на 5,6%, до 20 млн руб., а  площадь квартиры сократилась на 11,3%, до 92 кв. м.

Новостройки,  перешедшие на работу со эскроу-счетами, в среднем все же дороже  проектов, реализация которых продолжается по старым правилам, говорит  Литинецкая. Средняя цена квадратного метра в проектах массового сегмента  внутри МКАД с эскроу-счетами в июле составила 183 тыс. рублей, с  прежней схемой – 176 тыс. рублей. Однако здесь надо учитывать, что  только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах  за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой  автодорогой составляет почти четверть.

В годовом выражении  изменения цен, конечно, более существенные. «Основной рост стоимости  произошел заблаговременно еще в первом полугодии. Причем пересмотр  прайса отчасти имел спекулятивный характер. Девелоперы, сохранившие  старую схему реализации, фактически воспользовались сложившимся  информационным фоном и подняли цены. Однако, как правило, это касалось  только пула квартир, а не всего объема предложения», - отмечает Мария  Литинецкая.

Средняя стоимость квартиры в июле на территории «старой» Москвы

Класс
июл.19 млн. руб.
июл. 2019 к июн. 2019 %
июл. 2019 к июл. 2018 %
июн.19 млн. руб.
июл.18 млн. руб.
 

Эконом
7.79
1.9%
9.9%
7.65
7.09

Комфорт
10.28
-0.6%
5.6%
10.35
9.74

Бизнес
21.84
0.5%
-10.0%
21.73
24.26
Источник: «Азбука Жилья»

Примечательно, что бизнес-класс подешевел на 10% даже на фоне ажиотажа в связи с реформой «долевки».

Дальнейший  рост стоимости квартир в обозримом будущем маловероятен – цены, похоже,  уже уперлись в потолок. «Потребители отвечают отказом в случае  удорожания ценового выбранных лотов. Особенно это касается малоформатных  квартир - то есть однокомнатных вариантов и «евродвушек». На  сегодняшний день становится все более понятно, что порог  чувствительности потребителей к росту цен увеличился. У застройщиков  остается меньше возможностей для подъема цен в своих проектах», -  подчеркивает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия  Кузнецова.

Более того, не исключен откат цены назад на фоне  снижения спроса. О пересмотре прайсов речь вряд ли пойдет, однако, если  ипотека не сможет взбодрить рынок в ближайшие месяцы, застройщикам,  скорее всего, придется запускать все более щедрые скидочные программы –  см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года  от IRN.RU».

Снижение ипотечных ставок простимулировало спрос на вторичном рынке, в  результате июль оказался удачнее, чем ожидали риелторы. Но все равно  хуже, чем июль прошлого года. В целом, эффект от удешевления кредитов  пока значительно уступает боязни их удорожания.

Спрос

В  июле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 12 563 перехода  прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 14,1%  больше, чем в июне.

«Нынешний июль удивил нас повышенной  покупательской активностью – напомню, в мае отставание за год, месяц к  месяцу, по числу внесенных авансов было равно 30%, а в июне оно достигло  рекордного для 2019-го уровня – 40%. Эти цифры заставили нас  предположить, что июль будет также провальным. Однако по его итогам  можно констатировать, что отрицательная динамика покупательской  активности за первое полугодие оказалась минимальной – 7%, если  помесячно сравнивать нынешний и прошлый годы. Более того, по уровню  спроса июль оказался на 32% лучше июня, хотя обычно в условиях  традиционного летнего затишья эти два месяца практически равны друг  другу, с колебаниями до 10%», - рассказывает Сергей Шлома, директор  департамента вторичного рынка в компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Об  активизации спроса в июле сообщают и другие агентства недвижимости.  Например, количество обращений от потенциальных клиентов в «Азбуку  Жилья» в июле выросло на 23% к июню и на 62% к июлю прошлого года.

Collapse )
андреевский парк отзывы, андреевский парк зеленоград, андреевский парк форум, андреевский парк коттеджный поселок, Андреевский парк

Электронная подпись при покупке недвижимости больше не работает

Если человек хочет продать свою квартиру, дом или дачу, не вставая с  дивана, то с 13 августа 2019 года совершить полностью дистанционную  сделку у него уже не получится.

Во вторник вступает в силу закон,  регулирующий порядок применения усиленной квалифицированной электронной  подписи (ЭП) при проведении сделок с недвижимостью. Новые правила  устанавливают возможность проведения таких сделок только с письменного  согласия владельца недвижимости.

"Иными словами, если человек  считает возможным проведение сделок с находящейся у него в собственности  недвижимостью в электронной форме с использованием ЭП, ему сначала  нужно лично прийти в территориальное подразделение Росреестра и выразить  свое согласие на проведение сделки в "традиционной" форме. То есть  написать заявление о продаже недвижимости, причем - от руки. Тогда при  проведении сделки в Единый государственный реестр недвижимости будет  внесена специальная отметка. Без личного согласия документы о  регистрации перехода права собственности, поданные в электронном виде и  заверенные электронной подписью, будут возвращены без рассмотрения", -  пояснил "Российской газете" заместитель главы Федеральной кадастровой  палаты Росреестра Павел Чащин.

Collapse )
андреевский парк отзывы, андреевский парк зеленоград, андреевский парк форум, андреевский парк коттеджный поселок, Андреевский парк

31 июля вступил в силу закон упрощающий сделки с долями

В России вступил в силу упрощенный порядок сделок с недвижимостью
С  31 июля купить, продать недвижимость с долевой собственностью или  оформить на нее ипотеку будет проще и менее затратно. Отныне заверять  такие сделки у нотариуса будет необязательно, если в них участвуют все  совладельцы

В России с 31 июля  упрощен порядок сделок с недвижимостью для владельцев с долевым  участием. Об этом говорится в комментарии Федеральной кадастровой  палаты, поступившем в РБК.
Упрощение таких сделок связано со  вступлением в силу изменений в закон «О государственной регистрации  недвижимости». Если до этого все сделки с имуществом для долевых  собственников подлежали нотариальному заверению, то теперь договор  купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть  заключен в простой письменной форме, в случае если подписан всеми  долевыми собственниками недвижимости без исключения.

Collapse )
андреевский парк отзывы, андреевский парк зеленоград, андреевский парк форум, андреевский парк коттеджный поселок, Андреевский парк

Расчет кирпичей на 1 кв метр для строительства жилого дома

В кирпичном строительстве одним из важнейших этапов является подсчет  требуемого количества строительных материалов, к примеру, всегда  необходимо точно знать расход кирпича на 1 м2 кладки. В частности очень  важно уметь правильно определять количество требуемого кирпича, от этого  зависит соблюдение темпов строительства и завершения стройки в срок. В  зависимости от типа кладки строители используются разные методы  определения требуемого количества кирпича или усредненный расход кирпича  на 1 кв.м кладки;

Факторы, влияющие на число кирпичей в кладке

На количество кирпичей в кладке влияют 2 фактора:

  • толщина растворных швов;
  • тип используемого кирпича (полуторный, двойной или одинарный).

На первый взгляд может показаться, что растворные швы настолько  незначительны по толщине, что ими можно пренебречь, но это не так. На  самом деле в кубе кладки примерно 0,25 – 0,3 объема приходится именно на  раствор, скрепляющий кирпичи.

Пренебрежение растворными швами – самая распространенная ошибка при подсчете количества кирпичей в кубе кладки.

Collapse )