an_park

Category:

Ситуация на рынке новостроек и вторички - август 2019

Рекордный скачок числа ДДУ в июне, когда застройщики продавали  квартиры самим себе, чтобы не переходить на эскроу, завершился резким  спадом продаж в июле. Причем на рынке недосчитались не только «юриков»,  но и реальных покупателей – «физиков». Люди становятся все более  чувствительными к уровню цен, рассказали IRN.RU представители ведущих  риелторских агентств московского региона.

Спрос

В  июле Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 5 652 договора  долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с рекордным июнем,  когда было оформлено 11 677 ДДУ (на 43,9% больше, чем в мае), показатель  упал сразу на 51,6%, а относительно июля прошлого года – на 10,6%.  Правда, если брать только сделки с физическими лицами в «старой» Москве,  динамика получится менее пугающей: количество сделок в июле  относительно июня сократилось на 11%, а по сравнению с июлем 2018 г. –  увеличилось на 14%, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер  компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

И резкий взлет  в июне, и падение в июле – в основном результат изменения  законодательства о долевом строительстве. Поправки к 214-ФЗ,  предполагающие перевод отрасли на проектное финансирование и  эскроу-счета, вступили в силу 1 июля 2019 г., но проекты, готовые на  10-30% и проданные на 10%, могут реализовываться по «старой», менее  затратной схеме. Соответственно, в июне застройщики отчаянно пытались  вскочить в последний вагон уходящей «долевки», продавая квартиры самим  себе. Около половины всех зарегистрированных в июне ДДУ были куплены  юридическими лицами. (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле  2019 года: спрос растет выборочно».)

«В июле такого большого  количества сделок с юридическими лицами, как это было месяцем ранее, уже  не было. Так как изменения в законодательстве вступили в силу 1 июля,  не было смысла переводить квартиры таким образом», - говорит Ярослав  Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании  «Азбука Жилья».

По мнению Марии Макаровой, замруководителя  управления Росреестра по Москве, «июльский показатель не является  внезапным падением спроса, а лишь отражает рыночную картину, которая,  возможно, постепенно стабилизируется к концу года». (Об этом Макарова  заявила, выступая на бизнес-бранче ИД «Коммерсантъ» «Конец эпохи  бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли»).

А  может, и не стабилизируется. Ведь количество ДДУ в июле упало не только  в месячном, но и в годовом выражении. И дело не только в уходе с рынка  юрлиц – количество реальных покупателей в московском регионе также  сократилось. Например, число сделок по всем объектам, реализуемым  «Азбукой Жилья» в Москве и Московской области, в июле 2019 г.  уменьшилось на 39% по сравнению с предыдущим месяцем и на 60% -  относительно июля 2018 г. Количество обращений в компанию в месячном  выражении увеличилось на 33%, однако в годовом – снизилось на 30%.

Впрочем,  продажи в июле обвалились не у всех. Например, в «Инкоме» в июле еще  наблюдали остатки искусственно созданного в преддверии перехода на  эскроу-счета ажиотажа, а падение спроса случилось в августе.  Относительно июня 2019 г. и июля 2018-г. продажи в агентстве выросли в  июле на 9,5% и 23% соответственно. Однако уже в первой половине августа  число сделок сократилось на 50% относительно аналогичного периода июля и  на 9% по сравнению с первой половиной августа 2018 г. «По нашим  оценкам, в июне-июле спрос оказался вымыт на несколько месяцев вперед,  что и подтверждают данные августа», - говорит Валерий Кочетков,  заместитель директора департамента новостроек компании  «ИНКОМ-Недвижимость».

В «Метриуме» и «Бон Тоне» настроены более  оптимистично, надеясь, что благодаря завершению дачного сезона август в  итоге окажется все же более удачным, чем июль. В АН «Бон Тон», например,  в первой половине августа количество посещений и сделок выросло на 18%  по сравнению с уровнем июля. Однако в годовом выражении спрос все равно  ниже на 3%.

В целом, снижение спроса – закономерный результат  ажиотажа, спровоцированного изменением ситуации на ипотечном рынке  осенью 2018 г., а затем – информационной кампанией застройщиков в связи с  изменением законодательства о долевом строительстве 1 июля 2019 г.  Сначала люди побежали покупать квартиры, опасаясь дальнейшего  подорожания ипотеки, потом – роста цен на сами квартиры. Все это не  могло не привести к вымыванию будущего спроса. «Многие клиенты,  изначально планировавшие приобретение жилья во второй половине года,  сделали это до 1 июля, чтобы зафиксировать за собой старые цены», -  отмечает Мария Литинецкая.

Кроме того, ажиотаж привел к уходу с  рынка наиболее привлекательных предложений. Из-за этого часть  покупателей сейчас откладывают сделки, ожидая появления новых проектов,  добавляет Валерий Кочетков, заместитель директора департамента  новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». А часть потенциальных клиентов  первичного рынка, испугавшись эскроу-счетов, и вовсе  переориентировались на «вторичку». Например, в агентстве недвижимости  «PROобмен» «перебежчиков» 12,4%. К слову, 75% проектов в Москве, по  данным Москомстройинвеста, на эскроу не перешли, но, видимо, далеко не  все покупатели об этом знают…

Ипотека

Главная  надежда застройщиков – это, конечно, снижение ставок по ипотеке. В  условиях продолжающегося с 2014 г. падения доходов населения ипотека  стала единственным финансовым инструментом поддержки спроса. «Увы, в  первой половине года ставки по ипотеке увеличивались, что привело к  падению количества выданных ипотек по России на 13% относительно первого  полугодия 2018 г. А последние четыре месяца (с марта по июнь) в каждом  месяце фиксировалось меньше ипотек, чем за аналогичный период прошлого  года. Максимально рынок просел в мае 2019 г. (-28%)», - напоминает Мария  Литинецкая.

Летом, на фоне снижения ключевой ставки ЦБ, начала  дешеветь и ипотека. По данным риелторов, в июле банки кредитовали  покупку новостроек в московском регионе под 9,5-10% годовых, тогда как  еще в мае ставка существенно превышала 10%. Однако снижение ставок к  всплеску покупательской активности на первичном рынке пока не привело.  Скорее поспособствовало формированию отложенного спроса.

В  «Инкоме» доля ипотечных сделок в июле 2019-го составила 37% - это на 25%  меньше, чем в июне и на 18% меньше, чем в июле 2018 г. В агентстве «Бон  Тон» процент ипотечных сделок увеличился по сравнению с июнем на 2,5  п.п., до 62%. Но по сравнению с июлем прошлого года показатель  сократился на 12 п.п. В компании «Метриум» с ипотекой в июле было  заключено 46% сделок – примерно столько же, сколько в I полугодии 2019  г. (47%).

«Потенциальные покупатели взяли паузу в связи с тем, что  ЦБ понизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, до 7,25% годовых.  Соответственно, рынок застыл в ожидании снижения процентов по ипотеке», -  объясняет Валерий Кочетков.

В принципе, Сбербанк, главный  «законодатель моды» на рынке жилищного кредитования, в начале августа  уже объявил о снижении ставок по ипотеке на очередные 0,5 п.п., что, как  надеется Мария Литинецкая, обеспечит рост спроса на ипотеку.

Однако будет ли этого достаточно для восстановления спроса на новостройки – вопрос пока открытый.

Цены

Несмотря  на обещания застройщиков, резкого роста цен после вступления в силу  поправок к 214-ФЗ не наблюдается. Что неудивительно – подавляющее  большинство проектов реализуется по прежней схеме. В массовом сегменте,  по данным «Метриума», из 86 проектов только 10 полностью или частично  перешли на эскроу-счета. Это 12% по количеству комплексов и 11% по числу  реализуемых по новым правилам квартир (1,7 тыс. лотов).

По итогам  месяца средняя цена предложения в новостройках массового сегмента  повысилась всего на 0,1 п.п. до 167 910 руб. за кв. м, подсчитали в  «Метриуме». Если что-то и подорожало, то это экономкласс: «Азбука Жилья»  сообщает о росте средней стоимости квартир в этом сегменте почти на 2% в  июле. При этом бизнес-класс прибавил только 0,5%, а комфорт, на который  приходится основной объем предложения, подешевел на 0,6%.

Динамика  цен реальных сделок также оказалась разнонаправленной. По данным АН  «Бон Тон», средняя стоимость покупки квартиры комфорткласса в «старой»  Москве в июле составила 8,4 млн руб., что на 2,8% больше, чем месяц  назад. Средняя площадь лота при этом не изменилась - 52 кв. м. При этом в  бизнес-классе средний чек сделки упал на 5,6%, до 20 млн руб., а  площадь квартиры сократилась на 11,3%, до 92 кв. м.

Новостройки,  перешедшие на работу со эскроу-счетами, в среднем все же дороже  проектов, реализация которых продолжается по старым правилам, говорит  Литинецкая. Средняя цена квадратного метра в проектах массового сегмента  внутри МКАД с эскроу-счетами в июле составила 183 тыс. рублей, с  прежней схемой – 176 тыс. рублей. Однако здесь надо учитывать, что  только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах  за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой  автодорогой составляет почти четверть.

В годовом выражении  изменения цен, конечно, более существенные. «Основной рост стоимости  произошел заблаговременно еще в первом полугодии. Причем пересмотр  прайса отчасти имел спекулятивный характер. Девелоперы, сохранившие  старую схему реализации, фактически воспользовались сложившимся  информационным фоном и подняли цены. Однако, как правило, это касалось  только пула квартир, а не всего объема предложения», - отмечает Мария  Литинецкая.

Средняя стоимость квартиры в июле на территории «старой» Москвы

Класс
июл.19 млн. руб.
июл. 2019 к июн. 2019 %
июл. 2019 к июл. 2018 %
июн.19 млн. руб.
июл.18 млн. руб.
 

Эконом
7.79
1.9%
9.9%
7.65
7.09

Комфорт
10.28
-0.6%
5.6%
10.35
9.74

Бизнес
21.84
0.5%
-10.0%
21.73
24.26
Источник: «Азбука Жилья»

Примечательно, что бизнес-класс подешевел на 10% даже на фоне ажиотажа в связи с реформой «долевки».

Дальнейший  рост стоимости квартир в обозримом будущем маловероятен – цены, похоже,  уже уперлись в потолок. «Потребители отвечают отказом в случае  удорожания ценового выбранных лотов. Особенно это касается малоформатных  квартир - то есть однокомнатных вариантов и «евродвушек». На  сегодняшний день становится все более понятно, что порог  чувствительности потребителей к росту цен увеличился. У застройщиков  остается меньше возможностей для подъема цен в своих проектах», -  подчеркивает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия  Кузнецова.

Более того, не исключен откат цены назад на фоне  снижения спроса. О пересмотре прайсов речь вряд ли пойдет, однако, если  ипотека не сможет взбодрить рынок в ближайшие месяцы, застройщикам,  скорее всего, придется запускать все более щедрые скидочные программы –  см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года  от IRN.RU».

Снижение ипотечных ставок простимулировало спрос на вторичном рынке, в  результате июль оказался удачнее, чем ожидали риелторы. Но все равно  хуже, чем июль прошлого года. В целом, эффект от удешевления кредитов  пока значительно уступает боязни их удорожания.

Спрос

В  июле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 12 563 перехода  прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 14,1%  больше, чем в июне.

«Нынешний июль удивил нас повышенной  покупательской активностью – напомню, в мае отставание за год, месяц к  месяцу, по числу внесенных авансов было равно 30%, а в июне оно достигло  рекордного для 2019-го уровня – 40%. Эти цифры заставили нас  предположить, что июль будет также провальным. Однако по его итогам  можно констатировать, что отрицательная динамика покупательской  активности за первое полугодие оказалась минимальной – 7%, если  помесячно сравнивать нынешний и прошлый годы. Более того, по уровню  спроса июль оказался на 32% лучше июня, хотя обычно в условиях  традиционного летнего затишья эти два месяца практически равны друг  другу, с колебаниями до 10%», - рассказывает Сергей Шлома, директор  департамента вторичного рынка в компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Об  активизации спроса в июле сообщают и другие агентства недвижимости.  Например, количество обращений от потенциальных клиентов в «Азбуку  Жилья» в июле выросло на 23% к июню и на 62% к июлю прошлого года.

Причин  роста покупательской активности несколько. Как ни парадоксально,  «вторичку» поддержала реформа законодательства о долевом строительстве,  которая к готовой недвижимости никакого отношения не имеет. Поправки к  214-ФЗ, предполагающие перевод строительной отрасли на реализацию  проектов через систему счетов-эсроу, вступили в силу 1 июля. Изменения в  законе призваны повысить защиту прав дольщиков, однако часть  потенциальных покупателей квартир в новостройках, решив не связываться с  новыми правилами, стали подыскивать альтернативу на рынке вторичного  жилья. В агентстве «PROобмен» таких клиентов оказалось 12,4%. При этом  на эсроу в Москве перешло лишь 25% проектов и, по большому счету, на  первичном рынке ничего не изменилось. Но, видимо, далеко не все  покупатели в курсе. (См. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года:  крутой взлет завершился резким обвалом».)

Также, возможно,  покупателей «вторички» простимулировали опасения, связанные с  нестабильностью общемировой геополитической и экономической ситуации, –  достаточно вспомнить торговое противостояние между США и Китаем с  заявлением лидера США о необходимости девальвации доллара и т.д. В  результате некоторые люди предпочли ради консервации своих средств  вложить их в покупку недвижимости, считает Сергей Шлома.

Но  главное - рынок взбодрило смягчение условий ипотечного кредитования,  последовавшие за уменьшением ключевой ставки Центробанка в конце июня и в  конце июля – в общей сложности на 0,5 п.п., до 7,25%. Во-первых,  ипотека подешевела. Сбербанк, например, в период с конца мая по начало  августа снизил базовую ставку по кредиту на покупку готового жилья в  общей сложности на 1,1 п.п., до 9,1%. Реальные ставки, конечно, выше. По  словам риелторов, в июле покупку вторичной квартиры в московском  регионе кредитовали под 10-11,2% годовых. Тем нее менее подвижки есть:  если в июне средняя ставка в Московской области составляла 10,9%, то в  июле, по данным «Мегаполис-Сервиса», – 10,7%.

Во-вторых, банки в  целом предлагают сегодня потенциальным ипотечникам более выгодные  условия кредитования. «Например, появляется все больше программ с  минимальным первоначальным взносом или вообще без него. Также в  некоторых финансовых организациях кредит одобряют даже тем заемщикам,  которые не могут предоставить справку 2-НДФЛ для подтверждения своего  дохода, – на основании лишь справки о так называемом «сером доходе», -  говорит Сергей Шлома. Все это привело к тому, что многие так называемые  «затаившиеся покупатели» вышли на рынок, отмечает Екатерина Никитина,  директор агентства недвижимости «PROобмен».

Это подтверждает и  статистика. В Москве количество ипотечных сделок на первичном и  вторичном рынке в июле подскочило на 18,8% к июню, а в Подмосковье – на  47,1%. На «первичке» всплеска ипотечного спроса в июле не наблюдалось,  поэтому большая часть роста, видимо, пришлась на «вторичку». Например, в  «Инкоме» число ипотечных сделок выросло на 26,1%, а их доля достигла  38,2% (+1,2 п.п. к июню).

Однако подешевевшей ипотеки и роста  напряженности на мировой арене оказалось недостаточно для того, чтобы  спрос достиг уровня прошлого лета, не говоря уже об осени, когда на фоне  ажиотажа из-за начавшегося роста ипотечных ставок в Москве ежемесячно  регистрировалось по 16 тыс. переходов прав на «вторичку». По сравнению с  июлем 2018 г. спрос в июле 2019-го просел на 5,3%, по данным  Росреестра.

Подмосковье, на первый взгляд, в июле выступило лучше  Москвы: за месяц на территории области было зарегистрировано 52 691  переход прав на «вторичку», таким образом, спрос в июле превысил не  только июньский показатель, но и прошлогодний. По данным Росреестра, на  24,9% и 12,5% соответственно. Похожую статистику приводит и КР  «Мегаполис-Сервис»: количество внесенных покупателями авансов выросло на  21,1% по сравнению с июнем и на 3,7% относительно июля 2018 г. Сделок в  июле было заключено на 12,5% и 2,9% больше, чем в первый месяц лета и в  июле 2018 г.

«Как видим, буквально за последние две недели спрос  на рынке вторичной недвижимости активизировался, однако в целом, если  брать первые два месяца лета, он уступает прошлогодним показателям.  По-прежнему негативно на ситуацию со спросом влияет слабая  платежеспособность населения – это ключевой фактор, и изменить что-то  пока не в силах даже ипотека, которая долгое время была драйвером в том  числе и на рынке «вторички». Поэтому можно предположить, что в ближайшее  время уровень спроса если и вырастет, то не существенно», - говорит  Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».

По мнению  опрошенных www.irn.ru риелторов, август, скорее всего, будет все же  лучше июля благодаря снижению ипотечных ставок. Например, в «PROобмен»  звонков в августе стало на 5%, а договоров – на 3% больше, чем в июле. А  в «Инкоме» в начале августа количество внесенных покупателями авансов  на 10% превысило показатель того же периода прошлого года. «Однако, по  нашим оценкам, это не является предзнаменованием значительной  активизации рынка, как было осенью 2018-го», - подчёркивает Сергей  Шлома. Екатерина Никитина тоже не ждет чудес: «Есть понимание, что к  концу августа оживление пойдет на спад, так как будет действовать  сезонный фактор - подготовка к школам, детсадам, возвращение из отпусков  и подготовка к активному деловому сезону».

«Понятно, что на рынке  «вторички» в августе положительно скажется снижение ставок банковским  сектором в целом на 0,5%, однако кардинально в ближайшей перспективе  даже это ничего не изменит, так как для всплеска ипотечного кредитования  нужны более существенные цифры снижения уровня ставок. А при нынешней  ситуации в экономике и низком уровне платежеспособности населения  надеяться на прорыв пока не стоит», - резюмирует Сергей Власенко.

Предложение

Объем  предложения на вторичном рынке московского региона падает. По данным  «Азбуки Жилья», в «старой» Москве количестве квартир в продаже в июле  сократилось на 3% относительно июня и на 19% по сравнению с июлем 2018  г. Суммарная площадь жилья уменьшилась на 2,2% и 15% соответственно.  Согласно подсчетам компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения по  итогам июля снизился на 0,7% в месячном выражении, а отрицательная  динамика за год составила 12,5%.

В Подмосковье, по информации КР  «Мегаполис-Сервис», объем предложения вторичного жилья в июле по  отношению к предыдущему месяцу сократился на 3,1%, а в сравнении с июлем  2018 г. - на 6,1%. Если говорить об объектах, впервые вышедших на  рынок, то их за месяц стало меньше на 3,8%, зато на 15,6% больше, чем за  аналогичный период прошлого года.

По данным «Азбуки Жилья», за  год число и площадь квартир на подмосковном рынке сократилось более  значительно - на 26% и 25% соответственно. А месячная динамика,  наоборот, была менее выраженной: количество квартир не изменилось, а их  площадь по сравнению с июньским показателем уменьшилась на 1%.

«Мы  продолжаем наблюдать ситуацию, когда затоваривание рынка прекратилось.  Частично это связано с тем, что часть продавцов отложили выход на рынок  на более поздний срок, надеясь на то, что осенью цены опять пойдут  вверх, а другая часть сделала то же самое по причине летних отпусков.  Поэтому в ближайшей перспективе можно предположить, что уже осенью мы  сможем наблюдать приток лотов на рынок. Однако и в прошлом, и в этом  году фактор сезонности перестал быть ключевым. Это касается и  предложения, и спроса», - отмечает Сергей Власенко.

Цены

По  данным аналитического центра www.irn.ru, несмотря на некоторую  активизацию спроса, рублевые цены на вторичное жилье в Москве второй  месяц подряд показывают нулевую динамику, застыв около отметки 175 200  руб. за «квадрат». В Подмосковье средняя стоимость метра тоже  практически не изменилась, составив по итогам июля 74 675 руб. (+0,09% к  июню), по данным «Мегаполис-Сервиса».

При этом средняя стоимость  квартиры в Москве, по информации «Азбуки Жилья», все же увеличилась на  2% до 24,8 млн руб. Больше всего подорожал бизнес-класс – на 3%, до  43,03 млн руб. за квартиру в среднем. Скорее всего, это реакция  собственников такого жилья на звучавшие весь последний год обещания  роста цен после 1 июля 2019 г., в связи с реформой 214-ФЗ. При этом надо  учитывать, что речь идет о ценах предложения, а не продажи (см. «Обзор  рынка недвижимости по итогам июля 2019 года»).

Экономкласс в июле  прибавил 1% (9,26 млн руб.), а средняя стоимость квартир комфорткласса  осталась на июньском уровне (19,95 млн руб.).

Подмосковные  квартиры в июле, наоборот, подешевели на 1%, до 5,89 млн руб. в среднем.  Стоимость жилья экономкласса увеличилась на 2% (4,25 млн руб.), а в  комфорт и бизнес-классе (8,51 млн руб.) цены уменьшились на 1%, до 5,87  млн и 8,51 млн руб. соответственно.

И распространенность, и размер  скидок в июле увеличились. Если в июне в Москве доля сделок с дисконтом  в «Инкоме» составляла 75%, то в июле поднялась до 79% - это  максимальный результат для 2019 г. Средний размер скидки на вторичном  рынке жилья за данный период вырос с 5,1% до 5,6%.

В Московской  области размер дисконта, по информации КР «Мегаполис-Сервис», за месяц  вырос на 0,2% и в среднем по рынку составил 6,1%. Именно с такой скидкой  от адекватной стартовой цены объекта сейчас можно реализовать его в  течение одного-двух месяцев, отмечает Сергей Власенко.

promo an_park july 16, 2019 19:27 110
Buy for 20 tokens
anpark.ru - официальный сайт коттеджного поселка Андреевский парк Андреевский парк (Зеленоград) Эксклюзивный коттеджный поселок бизнес класса в английском стиле в окружении векового леса —…

Error

default userpic

Your IP address will be recorded 

When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.