August 22nd, 2019

андреевский парк отзывы, андреевский парк зеленоград, андреевский парк форум, андреевский парк коттеджный поселок, Андреевский парк

Ситуация на рынке новостроек и вторички - август 2019

Рекордный скачок числа ДДУ в июне, когда застройщики продавали  квартиры самим себе, чтобы не переходить на эскроу, завершился резким  спадом продаж в июле. Причем на рынке недосчитались не только «юриков»,  но и реальных покупателей – «физиков». Люди становятся все более  чувствительными к уровню цен, рассказали IRN.RU представители ведущих  риелторских агентств московского региона.

Спрос

В  июле Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 5 652 договора  долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с рекордным июнем,  когда было оформлено 11 677 ДДУ (на 43,9% больше, чем в мае), показатель  упал сразу на 51,6%, а относительно июля прошлого года – на 10,6%.  Правда, если брать только сделки с физическими лицами в «старой» Москве,  динамика получится менее пугающей: количество сделок в июле  относительно июня сократилось на 11%, а по сравнению с июлем 2018 г. –  увеличилось на 14%, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер  компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

И резкий взлет  в июне, и падение в июле – в основном результат изменения  законодательства о долевом строительстве. Поправки к 214-ФЗ,  предполагающие перевод отрасли на проектное финансирование и  эскроу-счета, вступили в силу 1 июля 2019 г., но проекты, готовые на  10-30% и проданные на 10%, могут реализовываться по «старой», менее  затратной схеме. Соответственно, в июне застройщики отчаянно пытались  вскочить в последний вагон уходящей «долевки», продавая квартиры самим  себе. Около половины всех зарегистрированных в июне ДДУ были куплены  юридическими лицами. (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле  2019 года: спрос растет выборочно».)

«В июле такого большого  количества сделок с юридическими лицами, как это было месяцем ранее, уже  не было. Так как изменения в законодательстве вступили в силу 1 июля,  не было смысла переводить квартиры таким образом», - говорит Ярослав  Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании  «Азбука Жилья».

По мнению Марии Макаровой, замруководителя  управления Росреестра по Москве, «июльский показатель не является  внезапным падением спроса, а лишь отражает рыночную картину, которая,  возможно, постепенно стабилизируется к концу года». (Об этом Макарова  заявила, выступая на бизнес-бранче ИД «Коммерсантъ» «Конец эпохи  бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли»).

А  может, и не стабилизируется. Ведь количество ДДУ в июле упало не только  в месячном, но и в годовом выражении. И дело не только в уходе с рынка  юрлиц – количество реальных покупателей в московском регионе также  сократилось. Например, число сделок по всем объектам, реализуемым  «Азбукой Жилья» в Москве и Московской области, в июле 2019 г.  уменьшилось на 39% по сравнению с предыдущим месяцем и на 60% -  относительно июля 2018 г. Количество обращений в компанию в месячном  выражении увеличилось на 33%, однако в годовом – снизилось на 30%.

Впрочем,  продажи в июле обвалились не у всех. Например, в «Инкоме» в июле еще  наблюдали остатки искусственно созданного в преддверии перехода на  эскроу-счета ажиотажа, а падение спроса случилось в августе.  Относительно июня 2019 г. и июля 2018-г. продажи в агентстве выросли в  июле на 9,5% и 23% соответственно. Однако уже в первой половине августа  число сделок сократилось на 50% относительно аналогичного периода июля и  на 9% по сравнению с первой половиной августа 2018 г. «По нашим  оценкам, в июне-июле спрос оказался вымыт на несколько месяцев вперед,  что и подтверждают данные августа», - говорит Валерий Кочетков,  заместитель директора департамента новостроек компании  «ИНКОМ-Недвижимость».

В «Метриуме» и «Бон Тоне» настроены более  оптимистично, надеясь, что благодаря завершению дачного сезона август в  итоге окажется все же более удачным, чем июль. В АН «Бон Тон», например,  в первой половине августа количество посещений и сделок выросло на 18%  по сравнению с уровнем июля. Однако в годовом выражении спрос все равно  ниже на 3%.

В целом, снижение спроса – закономерный результат  ажиотажа, спровоцированного изменением ситуации на ипотечном рынке  осенью 2018 г., а затем – информационной кампанией застройщиков в связи с  изменением законодательства о долевом строительстве 1 июля 2019 г.  Сначала люди побежали покупать квартиры, опасаясь дальнейшего  подорожания ипотеки, потом – роста цен на сами квартиры. Все это не  могло не привести к вымыванию будущего спроса. «Многие клиенты,  изначально планировавшие приобретение жилья во второй половине года,  сделали это до 1 июля, чтобы зафиксировать за собой старые цены», -  отмечает Мария Литинецкая.

Кроме того, ажиотаж привел к уходу с  рынка наиболее привлекательных предложений. Из-за этого часть  покупателей сейчас откладывают сделки, ожидая появления новых проектов,  добавляет Валерий Кочетков, заместитель директора департамента  новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». А часть потенциальных клиентов  первичного рынка, испугавшись эскроу-счетов, и вовсе  переориентировались на «вторичку». Например, в агентстве недвижимости  «PROобмен» «перебежчиков» 12,4%. К слову, 75% проектов в Москве, по  данным Москомстройинвеста, на эскроу не перешли, но, видимо, далеко не  все покупатели об этом знают…

Ипотека

Главная  надежда застройщиков – это, конечно, снижение ставок по ипотеке. В  условиях продолжающегося с 2014 г. падения доходов населения ипотека  стала единственным финансовым инструментом поддержки спроса. «Увы, в  первой половине года ставки по ипотеке увеличивались, что привело к  падению количества выданных ипотек по России на 13% относительно первого  полугодия 2018 г. А последние четыре месяца (с марта по июнь) в каждом  месяце фиксировалось меньше ипотек, чем за аналогичный период прошлого  года. Максимально рынок просел в мае 2019 г. (-28%)», - напоминает Мария  Литинецкая.

Летом, на фоне снижения ключевой ставки ЦБ, начала  дешеветь и ипотека. По данным риелторов, в июле банки кредитовали  покупку новостроек в московском регионе под 9,5-10% годовых, тогда как  еще в мае ставка существенно превышала 10%. Однако снижение ставок к  всплеску покупательской активности на первичном рынке пока не привело.  Скорее поспособствовало формированию отложенного спроса.

В  «Инкоме» доля ипотечных сделок в июле 2019-го составила 37% - это на 25%  меньше, чем в июне и на 18% меньше, чем в июле 2018 г. В агентстве «Бон  Тон» процент ипотечных сделок увеличился по сравнению с июнем на 2,5  п.п., до 62%. Но по сравнению с июлем прошлого года показатель  сократился на 12 п.п. В компании «Метриум» с ипотекой в июле было  заключено 46% сделок – примерно столько же, сколько в I полугодии 2019  г. (47%).

«Потенциальные покупатели взяли паузу в связи с тем, что  ЦБ понизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, до 7,25% годовых.  Соответственно, рынок застыл в ожидании снижения процентов по ипотеке», -  объясняет Валерий Кочетков.

В принципе, Сбербанк, главный  «законодатель моды» на рынке жилищного кредитования, в начале августа  уже объявил о снижении ставок по ипотеке на очередные 0,5 п.п., что, как  надеется Мария Литинецкая, обеспечит рост спроса на ипотеку.

Однако будет ли этого достаточно для восстановления спроса на новостройки – вопрос пока открытый.

Цены

Несмотря  на обещания застройщиков, резкого роста цен после вступления в силу  поправок к 214-ФЗ не наблюдается. Что неудивительно – подавляющее  большинство проектов реализуется по прежней схеме. В массовом сегменте,  по данным «Метриума», из 86 проектов только 10 полностью или частично  перешли на эскроу-счета. Это 12% по количеству комплексов и 11% по числу  реализуемых по новым правилам квартир (1,7 тыс. лотов).

По итогам  месяца средняя цена предложения в новостройках массового сегмента  повысилась всего на 0,1 п.п. до 167 910 руб. за кв. м, подсчитали в  «Метриуме». Если что-то и подорожало, то это экономкласс: «Азбука Жилья»  сообщает о росте средней стоимости квартир в этом сегменте почти на 2% в  июле. При этом бизнес-класс прибавил только 0,5%, а комфорт, на который  приходится основной объем предложения, подешевел на 0,6%.

Динамика  цен реальных сделок также оказалась разнонаправленной. По данным АН  «Бон Тон», средняя стоимость покупки квартиры комфорткласса в «старой»  Москве в июле составила 8,4 млн руб., что на 2,8% больше, чем месяц  назад. Средняя площадь лота при этом не изменилась - 52 кв. м. При этом в  бизнес-классе средний чек сделки упал на 5,6%, до 20 млн руб., а  площадь квартиры сократилась на 11,3%, до 92 кв. м.

Новостройки,  перешедшие на работу со эскроу-счетами, в среднем все же дороже  проектов, реализация которых продолжается по старым правилам, говорит  Литинецкая. Средняя цена квадратного метра в проектах массового сегмента  внутри МКАД с эскроу-счетами в июле составила 183 тыс. рублей, с  прежней схемой – 176 тыс. рублей. Однако здесь надо учитывать, что  только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах  за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой  автодорогой составляет почти четверть.

В годовом выражении  изменения цен, конечно, более существенные. «Основной рост стоимости  произошел заблаговременно еще в первом полугодии. Причем пересмотр  прайса отчасти имел спекулятивный характер. Девелоперы, сохранившие  старую схему реализации, фактически воспользовались сложившимся  информационным фоном и подняли цены. Однако, как правило, это касалось  только пула квартир, а не всего объема предложения», - отмечает Мария  Литинецкая.

Средняя стоимость квартиры в июле на территории «старой» Москвы

Класс
июл.19 млн. руб.
июл. 2019 к июн. 2019 %
июл. 2019 к июл. 2018 %
июн.19 млн. руб.
июл.18 млн. руб.
 

Эконом
7.79
1.9%
9.9%
7.65
7.09

Комфорт
10.28
-0.6%
5.6%
10.35
9.74

Бизнес
21.84
0.5%
-10.0%
21.73
24.26
Источник: «Азбука Жилья»

Примечательно, что бизнес-класс подешевел на 10% даже на фоне ажиотажа в связи с реформой «долевки».

Дальнейший  рост стоимости квартир в обозримом будущем маловероятен – цены, похоже,  уже уперлись в потолок. «Потребители отвечают отказом в случае  удорожания ценового выбранных лотов. Особенно это касается малоформатных  квартир - то есть однокомнатных вариантов и «евродвушек». На  сегодняшний день становится все более понятно, что порог  чувствительности потребителей к росту цен увеличился. У застройщиков  остается меньше возможностей для подъема цен в своих проектах», -  подчеркивает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия  Кузнецова.

Более того, не исключен откат цены назад на фоне  снижения спроса. О пересмотре прайсов речь вряд ли пойдет, однако, если  ипотека не сможет взбодрить рынок в ближайшие месяцы, застройщикам,  скорее всего, придется запускать все более щедрые скидочные программы –  см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года  от IRN.RU».

Снижение ипотечных ставок простимулировало спрос на вторичном рынке, в  результате июль оказался удачнее, чем ожидали риелторы. Но все равно  хуже, чем июль прошлого года. В целом, эффект от удешевления кредитов  пока значительно уступает боязни их удорожания.

Спрос

В  июле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 12 563 перехода  прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 14,1%  больше, чем в июне.

«Нынешний июль удивил нас повышенной  покупательской активностью – напомню, в мае отставание за год, месяц к  месяцу, по числу внесенных авансов было равно 30%, а в июне оно достигло  рекордного для 2019-го уровня – 40%. Эти цифры заставили нас  предположить, что июль будет также провальным. Однако по его итогам  можно констатировать, что отрицательная динамика покупательской  активности за первое полугодие оказалась минимальной – 7%, если  помесячно сравнивать нынешний и прошлый годы. Более того, по уровню  спроса июль оказался на 32% лучше июня, хотя обычно в условиях  традиционного летнего затишья эти два месяца практически равны друг  другу, с колебаниями до 10%», - рассказывает Сергей Шлома, директор  департамента вторичного рынка в компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Об  активизации спроса в июле сообщают и другие агентства недвижимости.  Например, количество обращений от потенциальных клиентов в «Азбуку  Жилья» в июле выросло на 23% к июню и на 62% к июлю прошлого года.

Collapse )
Buy for 20 tokens
Ночь, улица, фонарь, аптека, Бессмысленный и тусклый свет. Живи еще хоть четверть века - Все будет так. Исхода нет. Умрешь - начнешь опять сначала И повторится все, как встарь: Ночь, ледяная рябь канала, Аптека, улица, фонарь. Меня очень трогает архитектура поселка…