Эскроу счета приведут к увеличению обманутых дольщиков. Ждем новую волну обвала застройщиков.

Меньше всего рынок недвижимости похож на посудную лавку. Здесь речь  идет о вещах фундаментальных: бетон, кирпич, кубы, квадратные метры…  Однако и в этой сфере много тонких балансов и сложных взаимодействий. И  вот по этим связям топчется государство, со свойственной ему грацией и  аккуратностью. Разумеется, усилия регулятора направлены исключительно ко  благу.

Но что такое эскроу счет ? Застройщики по новому законодательству не могут напрямую брать деньги от клиентов. Покупатели (дольщики) теперь оплачивают покупку квартиры или долевого участия в некий банк в котором у застройщика открыт расчетный счет, а этот банк на основании полученных денег от дольщиков выдает кредит (который кстати стоит 10%) и выдает не в полной мере полученных денег а в размере 75%. Так называемая подушка остается у банка.

Теперь считаем математику застройщик в конечном счете зарабатывает максимум 7% на любом его обьекте. Т.е. получая 75 от оборотных денег за минусом 10% банка, получаем 65% для строительства Вашего дома. Вопрос где взять недостающие 30%  

РЕФОРМА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Например, решили  защитить обманутых дольщиков. Напомним: именно с этой целью в ноябре  2017 года президент заявил, что через два года долевки больше не будет.  Известие оказалось неожиданным не только для участников рынка, но и для  чиновников, включая министра строительства и ЖКХ.

Прошло два года, приняты все необходимые акты, процесс прошел; можно подвести предварительные итоги.

Во-первых,  внезапная реформа породила волну дополнительного спроса: почему-то у  нас граждане не верят в благие намерения начальства и при известиях о  предстоящих переменах бросаются покупать: кто – гречку, кто – квартиры…  Это способствовало росту цен на жилье.

Во-вторых, примерно 30%  компаний (по оценкам самого Минстроя) не впишутся в новые правила и не  смогут завершить проекты по старым. Проще говоря, долевые договоры им  заключать нельзя, а банковский кредит для завершения стройки им не  дадут. Что будет с этими проектами – непонятно. Участники рынка считают,  что потерпевших дольщиков (особенно в регионах) еще прибавится.

В-третьих,  себестоимость жилья в проектах, реализуемых через эскроу-счета и под  контролем банков, неизбежно вырастет. Как минимум на стоимость  банковского кредита. Сначала чиновники это отрицали, потом сквозь зубы  признали: да, плюс 10-15% – это неизбежное следствие реформы.

В-четвертых,  на этом замечательном фоне стоит особенно подчеркнуть главное  обстоятельство: доходы граждан почему-то не растут. А по прогнозу  Минфина – и не будут расти. Как отметили в свежем отчете аналитики  Центробанка, «за прошедшее десятилетие соотношение между стоимостью  жилья и доходами практически не изменилось». То есть сколько квадратов  среднестатистический гражданин мог купить при своей зарплате в 2009-м –  столько может и сейчас. Весь рост жилищного строительства обеспечен  только ипотекой. В начале 2015-го ипотечный кредит был у 3-4%  российских семей, к середине 2019-го эта доля возросла до 10-12%.  Квартир и вправду покупают больше, но за счет роста долговой нагрузки.  Сейчас средняя российская семья отдает на погашение банковских кредитов  около 28% годового дохода. (Плюс 5% за год.)

И кстати насчет  обманутых дольщиков. Последние два года федеральный бюджет (через  «Дом.рф») и региональные бюджеты тратят десятки миллиардов, финансируя  достройку проблемных объектов («СУ-155», Urban Group и другие).  Собственно, это можно было делать и без всех предшествующих  телодвижений…

Как поясняет юрист Дмитрий  Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «даже  уполномоченные госорганы имеют разное мнение по такому важному вопросу,  как уплата взносов в компенсационный фонд. Очевидно, что об эффективной  защите прав дольщиков говорить не приходится. Потому что стало больше  хаоса и меньше порядка».

ДАЧНЫЙ РЕБУС

В августе этого года вступил в силу закон о продлении «дачной амнистии».

Цель  документа – помочь гражданам оформить права на участки и постройки в  «упрощенном порядке» – на основе техплана и прав на участок. Причем это  касается только садоводов: для владельцев ИЖС действует «уведомительный  порядок».

Упрощение процедуры – дело хорошее.

Вот только оно  никак не решает проблему, с которой садоводы регулярно сталкиваются уже  несколько лет. В 2013 году Верховный суд выпустил «Обзор практики», в  котором указал: на сельхозугодьях дома строить нельзя (исключение –  «фермерский дом», на участке не меньше гектара). И размещать садоводства  на угодьях тоже не положено. Это принятые позднее поправки в Земельный  кодекс. Мнение ВС, конечно, еще не закон. Однако – руководство к  действию. И государственные структуры время от времени об этом запрете  вспоминают. 

Серьезные сложности возникли у садоводов в Лужском  районе: после долгой переписки с «инстанциями» им пришлось добиваться  включения своих участков в черту населенного пункта. Незаконными  объявили (по иску прокуратуры) половину построек поселка Ладожский Маяк.  Суд запретил строить садовые дома на собственном участке компании  «Терра-Низино». Землевладелец в Лаголово долго судился с властями: налог  ему насчитали за садоводство, а Росреестр изменение вида использования  не согласовал…

Причем это не сплошной запрет, а выборочный: кому-то повезло, кому-то – нет.

При  этом в Ленинградской области садоводства занимают 38 тыс. га из состава  именно сельхозугодий (бывшие пашни, луга и т. п.). Один из  руководителей областного Росреестра объяснял мне: «старые» садоводства  никто трогать не будет, но и новые регистрировать на сельхозке уже не  получится.

А теперь – внимание: сюрприз! Как отличить, где ценные  угодья, а где просто сельхозка? Может, у чиновников есть какая-то  специальная карта? – Нет. Никакой карты. Есть некое распоряжение  областного правительства, выпущенное в 2015 году. В нем перечислены  угодья в нескольких районах (земли бывших племсовхозов), с примерным  указанием места и площади, но без координат… Еще – есть мнение: если  «ценность» участка (определенная в баллах) выше средней по району,  значит, его можно использовать только под сельхозпроизводство…

В  общем – очередной ребус. На этом мутном фоне оживились аферисты, которые  очень недорого предлагают земельные массивы вместе с обещанием  когда-нибудь потом изменить вид использования.

А если подходить  строго по закону, то сотни садоводств в регионе – не вполне законные, а  построенные на них дома (при желании) могут быть определены как  самовольные постройки.

Складывается впечатление, что в голове у  законодателей и чиновников сложился какой-то виртуальный «идеальный  порядок». И когда они обнаруживают, что этот образ расходится с  реальностью, то сначала удивляются, потом огорчаются, потом начинают  резво «приводить в соответствие».

Вывод очень простой, скоро на рынке ни чего хорошего не останется, а то что останется будет стоить очень дорого. 

Рекомендуем наш Андреевский парк