Эскроу счета приведут к увеличению обманутых дольщиков. Ждем новую волну обвала застройщиков.

Меньше всего рынок недвижимости похож на посудную лавку. Здесь речь идет о вещах фундаментальных: бетон, кирпич, кубы, квадратные метры… Однако и в этой сфере много тонких балансов и сложных взаимодействий. И вот по этим связям топчется государство, со свойственной ему грацией и аккуратностью. Разумеется, усилия регулятора направлены исключительно ко благу.
Но что такое эскроу счет ? Застройщики по новому законодательству не могут напрямую брать деньги от клиентов. Покупатели (дольщики) теперь оплачивают покупку квартиры или долевого участия в некий банк в котором у застройщика открыт расчетный счет, а этот банк на основании полученных денег от дольщиков выдает кредит (который кстати стоит 10%) и выдает не в полной мере полученных денег а в размере 75%. Так называемая подушка остается у банка.
Теперь считаем математику застройщик в конечном счете зарабатывает максимум 7% на любом его обьекте. Т.е. получая 75 от оборотных денег за минусом 10% банка, получаем 65% для строительства Вашего дома. Вопрос где взять недостающие 30%
РЕФОРМА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Например, решили защитить обманутых дольщиков. Напомним: именно с этой целью в ноябре 2017 года президент заявил, что через два года долевки больше не будет. Известие оказалось неожиданным не только для участников рынка, но и для чиновников, включая министра строительства и ЖКХ.
Прошло два года, приняты все необходимые акты, процесс прошел; можно подвести предварительные итоги.
Во-первых, внезапная реформа породила волну дополнительного спроса: почему-то у нас граждане не верят в благие намерения начальства и при известиях о предстоящих переменах бросаются покупать: кто – гречку, кто – квартиры… Это способствовало росту цен на жилье.
Во-вторых, примерно 30% компаний (по оценкам самого Минстроя) не впишутся в новые правила и не смогут завершить проекты по старым. Проще говоря, долевые договоры им заключать нельзя, а банковский кредит для завершения стройки им не дадут. Что будет с этими проектами – непонятно. Участники рынка считают, что потерпевших дольщиков (особенно в регионах) еще прибавится.
В-третьих, себестоимость жилья в проектах, реализуемых через эскроу-счета и под контролем банков, неизбежно вырастет. Как минимум на стоимость банковского кредита. Сначала чиновники это отрицали, потом сквозь зубы признали: да, плюс 10-15% – это неизбежное следствие реформы.
В-четвертых, на этом замечательном фоне стоит особенно подчеркнуть главное обстоятельство: доходы граждан почему-то не растут. А по прогнозу Минфина – и не будут расти. Как отметили в свежем отчете аналитики Центробанка, «за прошедшее десятилетие соотношение между стоимостью жилья и доходами практически не изменилось». То есть сколько квадратов среднестатистический гражданин мог купить при своей зарплате в 2009-м – столько может и сейчас. Весь рост жилищного строительства обеспечен только ипотекой. В начале 2015-го ипотечный кредит был у 3-4% российских семей, к середине 2019-го эта доля возросла до 10-12%. Квартир и вправду покупают больше, но за счет роста долговой нагрузки. Сейчас средняя российская семья отдает на погашение банковских кредитов около 28% годового дохода. (Плюс 5% за год.)
И кстати насчет обманутых дольщиков. Последние два года федеральный бюджет (через «Дом.рф») и региональные бюджеты тратят десятки миллиардов, финансируя достройку проблемных объектов («СУ-155», Urban Group и другие). Собственно, это можно было делать и без всех предшествующих телодвижений…
Как поясняет юрист Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «даже уполномоченные госорганы имеют разное мнение по такому важному вопросу, как уплата взносов в компенсационный фонд. Очевидно, что об эффективной защите прав дольщиков говорить не приходится. Потому что стало больше хаоса и меньше порядка».
ДАЧНЫЙ РЕБУС
В августе этого года вступил в силу закон о продлении «дачной амнистии».
Цель документа – помочь гражданам оформить права на участки и постройки в «упрощенном порядке» – на основе техплана и прав на участок. Причем это касается только садоводов: для владельцев ИЖС действует «уведомительный порядок».
Упрощение процедуры – дело хорошее.
Вот только оно никак не решает проблему, с которой садоводы регулярно сталкиваются уже несколько лет. В 2013 году Верховный суд выпустил «Обзор практики», в котором указал: на сельхозугодьях дома строить нельзя (исключение – «фермерский дом», на участке не меньше гектара). И размещать садоводства на угодьях тоже не положено. Это принятые позднее поправки в Земельный кодекс. Мнение ВС, конечно, еще не закон. Однако – руководство к действию. И государственные структуры время от времени об этом запрете вспоминают.
Серьезные сложности возникли у садоводов в Лужском районе: после долгой переписки с «инстанциями» им пришлось добиваться включения своих участков в черту населенного пункта. Незаконными объявили (по иску прокуратуры) половину построек поселка Ладожский Маяк. Суд запретил строить садовые дома на собственном участке компании «Терра-Низино». Землевладелец в Лаголово долго судился с властями: налог ему насчитали за садоводство, а Росреестр изменение вида использования не согласовал…
Причем это не сплошной запрет, а выборочный: кому-то повезло, кому-то – нет.
При этом в Ленинградской области садоводства занимают 38 тыс. га из состава именно сельхозугодий (бывшие пашни, луга и т. п.). Один из руководителей областного Росреестра объяснял мне: «старые» садоводства никто трогать не будет, но и новые регистрировать на сельхозке уже не получится.
А теперь – внимание: сюрприз! Как отличить, где ценные угодья, а где просто сельхозка? Может, у чиновников есть какая-то специальная карта? – Нет. Никакой карты. Есть некое распоряжение областного правительства, выпущенное в 2015 году. В нем перечислены угодья в нескольких районах (земли бывших племсовхозов), с примерным указанием места и площади, но без координат… Еще – есть мнение: если «ценность» участка (определенная в баллах) выше средней по району, значит, его можно использовать только под сельхозпроизводство…
В общем – очередной ребус. На этом мутном фоне оживились аферисты, которые очень недорого предлагают земельные массивы вместе с обещанием когда-нибудь потом изменить вид использования.
А если подходить строго по закону, то сотни садоводств в регионе – не вполне законные, а построенные на них дома (при желании) могут быть определены как самовольные постройки.
Складывается впечатление, что в голове у законодателей и чиновников сложился какой-то виртуальный «идеальный порядок». И когда они обнаруживают, что этот образ расходится с реальностью, то сначала удивляются, потом огорчаются, потом начинают резво «приводить в соответствие».
Вывод очень простой, скоро на рынке ни чего хорошего не останется, а то что останется будет стоить очень дорого.
Рекомендуем наш Андреевский парк
Journal information
- Current price20 LJ Tokens
- Social capital40
- Friends of382
- Duration24 hours
- Minimal stake20 LJT
- View all available promo
← Ctrl ← Alt
Ctrl → Alt →
← Ctrl ← Alt
Ctrl → Alt →