an_park

Categories:

Эскроу счета приведут к увеличению обманутых дольщиков. Ждем новую волну обвала застройщиков.

Меньше всего рынок недвижимости похож на посудную лавку. Здесь речь  идет о вещах фундаментальных: бетон, кирпич, кубы, квадратные метры…  Однако и в этой сфере много тонких балансов и сложных взаимодействий. И  вот по этим связям топчется государство, со свойственной ему грацией и  аккуратностью. Разумеется, усилия регулятора направлены исключительно ко  благу.

Но что такое эскроу счет ? Застройщики по новому законодательству не могут напрямую брать деньги от клиентов. Покупатели (дольщики) теперь оплачивают покупку квартиры или долевого участия в некий банк в котором у застройщика открыт расчетный счет, а этот банк на основании полученных денег от дольщиков выдает кредит (который кстати стоит 10%) и выдает не в полной мере полученных денег а в размере 75%. Так называемая подушка остается у банка.

Теперь считаем математику застройщик в конечном счете зарабатывает максимум 7% на любом его обьекте. Т.е. получая 75 от оборотных денег за минусом 10% банка, получаем 65% для строительства Вашего дома. Вопрос где взять недостающие 30%  

РЕФОРМА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Например, решили  защитить обманутых дольщиков. Напомним: именно с этой целью в ноябре  2017 года президент заявил, что через два года долевки больше не будет.  Известие оказалось неожиданным не только для участников рынка, но и для  чиновников, включая министра строительства и ЖКХ.

Прошло два года, приняты все необходимые акты, процесс прошел; можно подвести предварительные итоги.

Во-первых,  внезапная реформа породила волну дополнительного спроса: почему-то у  нас граждане не верят в благие намерения начальства и при известиях о  предстоящих переменах бросаются покупать: кто – гречку, кто – квартиры…  Это способствовало росту цен на жилье.

Во-вторых, примерно 30%  компаний (по оценкам самого Минстроя) не впишутся в новые правила и не  смогут завершить проекты по старым. Проще говоря, долевые договоры им  заключать нельзя, а банковский кредит для завершения стройки им не  дадут. Что будет с этими проектами – непонятно. Участники рынка считают,  что потерпевших дольщиков (особенно в регионах) еще прибавится.

В-третьих,  себестоимость жилья в проектах, реализуемых через эскроу-счета и под  контролем банков, неизбежно вырастет. Как минимум на стоимость  банковского кредита. Сначала чиновники это отрицали, потом сквозь зубы  признали: да, плюс 10-15% – это неизбежное следствие реформы.

В-четвертых,  на этом замечательном фоне стоит особенно подчеркнуть главное  обстоятельство: доходы граждан почему-то не растут. А по прогнозу  Минфина – и не будут расти. Как отметили в свежем отчете аналитики  Центробанка, «за прошедшее десятилетие соотношение между стоимостью  жилья и доходами практически не изменилось». То есть сколько квадратов  среднестатистический гражданин мог купить при своей зарплате в 2009-м –  столько может и сейчас. Весь рост жилищного строительства обеспечен  только ипотекой. В начале 2015-го ипотечный кредит был у 3-4%  российских семей, к середине 2019-го эта доля возросла до 10-12%.  Квартир и вправду покупают больше, но за счет роста долговой нагрузки.  Сейчас средняя российская семья отдает на погашение банковских кредитов  около 28% годового дохода. (Плюс 5% за год.)

И кстати насчет  обманутых дольщиков. Последние два года федеральный бюджет (через  «Дом.рф») и региональные бюджеты тратят десятки миллиардов, финансируя  достройку проблемных объектов («СУ-155», Urban Group и другие).  Собственно, это можно было делать и без всех предшествующих  телодвижений…

Как поясняет юрист Дмитрий  Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «даже  уполномоченные госорганы имеют разное мнение по такому важному вопросу,  как уплата взносов в компенсационный фонд. Очевидно, что об эффективной  защите прав дольщиков говорить не приходится. Потому что стало больше  хаоса и меньше порядка».

ДАЧНЫЙ РЕБУС

В августе этого года вступил в силу закон о продлении «дачной амнистии».

Цель  документа – помочь гражданам оформить права на участки и постройки в  «упрощенном порядке» – на основе техплана и прав на участок. Причем это  касается только садоводов: для владельцев ИЖС действует «уведомительный  порядок».

Упрощение процедуры – дело хорошее.

Вот только оно  никак не решает проблему, с которой садоводы регулярно сталкиваются уже  несколько лет. В 2013 году Верховный суд выпустил «Обзор практики», в  котором указал: на сельхозугодьях дома строить нельзя (исключение –  «фермерский дом», на участке не меньше гектара). И размещать садоводства  на угодьях тоже не положено. Это принятые позднее поправки в Земельный  кодекс. Мнение ВС, конечно, еще не закон. Однако – руководство к  действию. И государственные структуры время от времени об этом запрете  вспоминают. 

Серьезные сложности возникли у садоводов в Лужском  районе: после долгой переписки с «инстанциями» им пришлось добиваться  включения своих участков в черту населенного пункта. Незаконными  объявили (по иску прокуратуры) половину построек поселка Ладожский Маяк.  Суд запретил строить садовые дома на собственном участке компании  «Терра-Низино». Землевладелец в Лаголово долго судился с властями: налог  ему насчитали за садоводство, а Росреестр изменение вида использования  не согласовал…

Причем это не сплошной запрет, а выборочный: кому-то повезло, кому-то – нет.

При  этом в Ленинградской области садоводства занимают 38 тыс. га из состава  именно сельхозугодий (бывшие пашни, луга и т. п.). Один из  руководителей областного Росреестра объяснял мне: «старые» садоводства  никто трогать не будет, но и новые регистрировать на сельхозке уже не  получится.

А теперь – внимание: сюрприз! Как отличить, где ценные  угодья, а где просто сельхозка? Может, у чиновников есть какая-то  специальная карта? – Нет. Никакой карты. Есть некое распоряжение  областного правительства, выпущенное в 2015 году. В нем перечислены  угодья в нескольких районах (земли бывших племсовхозов), с примерным  указанием места и площади, но без координат… Еще – есть мнение: если  «ценность» участка (определенная в баллах) выше средней по району,  значит, его можно использовать только под сельхозпроизводство…

В  общем – очередной ребус. На этом мутном фоне оживились аферисты, которые  очень недорого предлагают земельные массивы вместе с обещанием  когда-нибудь потом изменить вид использования.

А если подходить  строго по закону, то сотни садоводств в регионе – не вполне законные, а  построенные на них дома (при желании) могут быть определены как  самовольные постройки.

Складывается впечатление, что в голове у  законодателей и чиновников сложился какой-то виртуальный «идеальный  порядок». И когда они обнаруживают, что этот образ расходится с  реальностью, то сначала удивляются, потом огорчаются, потом начинают  резво «приводить в соответствие».

Вывод очень простой, скоро на рынке ни чего хорошего не останется, а то что останется будет стоить очень дорого. 

Рекомендуем наш Андреевский парк  

promo an_park july 16, 19:27 93
Buy for 20 tokens
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →

Error

default userpic

Your IP address will be recorded 

When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →